14年之后，在与中方合作上，新加坡表现出了更加娴熟的技巧。

　　7月1日，中新天津生态城联合工作委员会第三次会议在天津滨海新区举行。按照上一次会议定下的基调，这个月份，本来还将是中新天津生态城举行隆重开工仪式的时刻。

　　当天上午，住房与城乡建设部副部长仇保兴、新加坡国家发展部教育部高级政务部长傅海燕参加了会议。会议的模式提醒着，这是中新两国政府间的项目。

　　会议由天津市长黄兴国主持，一年前，时任天津市副市长的黄，正是让生态城最终落址天津的主要推手。

　　会议很快做出了一个决定，原则通过了生态城起步区修建性详细规划初步方案，起步区位于生态城南部，占地3平方公里。

　　会议作出的另一个决定引起注意。原定7月举行的开工仪式推迟至北京奥运会后，推迟的一个原因是说，2008年5月12日，四川汶川发生特大地震，正是中国全力以赴投入到抗震救灾的时候。

　　2008年9月，夏季达沃斯论坛届时将在天津滨海新区举行。那时，天津生态城将召开中新双方第一次协调理事会。这是一个全新的中新之间的合作机制。

　　本报记者获悉，为推动中新天津生态城建设，中新两国在几轮谈判后，最终决定设立三个层次的管理机构。中新联合协调理事会即是其中最高管理机构，负责协调与开发建设中新天津生态城相关的所有重大事项。按双方达成的协议，中新各委派一名副总理共同负责，双方有关部委和政府机关、天津市政府的负责人参加。

　　7月1日当天，另一项标志性的事件是，中新天津生态城管委会、中新天津生态城投资开发有限公司、吉宝集团共同签署了商业协议。这意味着中新生态城将进入实体操作。

　　合资公司：你当CEO，我当主席

　　规划人口8万人左右，住宅面积约280万平方米，这就是中新生态城起步区的蓝图。

　　7月1日，中新天津生态城起步区修建性详细规划初步方案，终于在第三次联合工作委员会上审议并原则通过。

　　与此同时，中新有关方面共同签署了建设中新天津生态城框架协议的“补充协议”以及合资公司协议和商业协议。

　　这些协议促成了合资公司成立。按照协议，天津生态城将由中新双方共同成立一个合资公司运作。其中中方的代表公司是天津生态城投资开发有限公司，新方是新加坡吉宝集团。目前合资公司，注册资本40亿元人民币，中新双方各占50%。这是中新双方历经半年的协商结果。

　　按照协议，合资公司，双方有权任命同等人数的董事会成员，其中新方任命合资公司首席执行官，中方任命合资公司董事会主席。

　　合资公司是整个生态城项目的主要发展商，它负责生态城项目的推进，也会将部分土地出售第三方以推进项目发展，并使项目设计更多样化。

　　本报记者获悉，合资公司成立后将在7月底到新加坡进行招商。

　　合资公司的成立，使得3平方公里的起步区建设进入快速通道。

　　2007 年11月，中新双方在一份会谈纪要中，即明确了合资公司的成立模式。会谈纪要说，由淡马锡控股的吉宝集团和一家由天津市政府或中国政府提名的中国公司将负责在中国设立一个合资公司，承担开发生态城的工作。合资公司的注册资本将由吉宝集团牵头的新方企业联合体和一家中国公司牵头的中方企业联合体联合注入，双方出资比例均等。

　　天津市政府控股的天津泰达控股，领衔成立了天津生态城投资开发有限公司，作为中方投资联合体。而新方则由新加坡吉宝企业成立了一个全资拥有的新加坡天津生态城投资控股有限公司，作为新方投资联合体。

　　合资公司成立之后，第一件大事即是获得起步区3平方公里土地的授权。按照2007年11月份的会谈纪要达成的原则，天津生态城范围内的土地专有权，由天津市政府授予合资公司，但不允许有第三方在该土地上享有任何利益、权利。

　　在土地的转让机制上天津市政府先将生态城所占土地转让给中方联合体(既天津生态城投资开发有限公司)，中方联合体再将该土地作为其资产入股到合资公司。

　　在土地作价过程中不应有现金支付给中方联合体、或是中国政府、天津市政府。该地块将由中方联合体根据生态城开发进度要求分阶段转让给合资公司。

　　根据7月1日达成补充协议，各方同意首先开发的起步区，面积约为3平方公里的土地，将按照上述这个程序，最后转让给合资公司。

　　按照初步规划，其余土地或将在2018年底前转移。这也意味着天津生态城至少将持续10年以上的开放历程。

　　四大城市暗战生态城

　　这项将持续10年以上的两国政府合作项目，从提议到落子，只花了7个月时间。

　　2007年4月，新加坡国务资政吴作栋在访华期间向温家宝总理提议，新加坡与中国在华共同建设一座社会和谐型、环境友好型、资源节约型的城市。温家宝总理对此表示赞赏。

　　随后，这个提议迅速在中国国内得到响应。生态城的提议恰好与中国正倡导建设的“两型社会”完美契合，也被认为是落实科学发展观的试验田。

　　按照新方的设想，这座生态城能够体现“三和”和“三能”。即人与人和谐共存、人与经济活动和谐共存、人与环境和谐共存。希望达到的显著示范意义是，在中国其它地方，也能复制、能实行、能推广。

　　3 个月之后，2007年7月，中方已经制定出生态城建设的基本原则。7月上旬，时任国务院副总理吴仪访问新加坡时，提出了中新合作建设生态城的“四项要求 ”：一是必须突出资源节约和环境友好型；二是要符合中国有关法律法规和国家政策要求；三是要有利于增强自主创新能力；四是要坚持政企分开。

　　本报记者获悉，在吴仪的“四项要求”之上，其实还有两个硬约束条件。

　　“生态城的选址地也必须满足中国政府领导人提出的两个条件：一不占用耕地；二选在缺乏水源的地方。”一位参与人士告诉记者。

　　选址过程中的“两点前提”，中方提出了具体要求，一是要体现资源约束条件下建设生态城市的示范意义，特别是要以非耕地为主，在水资源缺乏地区。二是要靠近中心城市，依托大城市交通和服务优势，节约基础设施建设成本。

　　中方随后拟定出了4座候选城市，凸现了中方在拟定上述两个硬约束条件时，决心推进资源节约和环境友好型“两型社会”的深远战略。这四大城市分别是唐山、天津、乌鲁木齐、包头。四城市也随即启动了生态城申请。

　　四大城市在“两点前提”方面是各有优势。唐山是中国的循环经济示范区，建设生态城进行“示范”是当然之选；天津是国家综合配套改革试验区，试验内容包含了“ 两型社会”的试点；乌鲁木齐和包头都属于缺水地区，而且也都为区域的中心城市，无论哪个获胜，对于中国重大区域政策——“西部大开发”有着不言而喻的示范意义。

　　一开始，中新两国都对生态城的选址工作保持低调。新加坡方面则对四个城市的考察迅速展开。7月之后短短4个月内，新方的选址考察团每个月都要来中国两到三次，每次都在各地停留3至4天。

　　7月初到8月初的一个月中，尽管选址工作还不为外界所知，但是一些细节已经初露端倪。天津电视台每天的《天津新闻》，从7月底开始，几乎每周都有天津市党政领导密集会见来自新加坡的代表团，有时，每周达2-3次。

　　新方代表团“出镜”最多的集中在两个人的身上，马宝山和傅海燕。马宝山是新加坡国家发展部部长，该部类似中国的住房与城乡建设部。后一位是马宝山的副手，新方发展部政务部长。此外，更多的是新加坡淡马锡控股的吉宝企业集团，该集团以房地产开发为主业之一。

　　吉宝置地是吉宝集团控股的子公司，重点发展优质住宅产业和高档办公楼，是新加坡上市公司中最大的置地企业之一。其在中国的业务已占到公司业务的40%以上。

　　与此同时，新加坡考察团对于唐山及其两座城市的考察也同样密集。

　　2007年8月，四大城市经过了一个月的初试之后，新方逐渐将目标锁定在唐山和天津两个城市身上。

　　只要稍微加以对比，唐山和天津两市有着诸多共同点：同位于中国经济新增长极的“环渤海经济圈”；两市相距只有100多公里——有着几乎对等的区位优势；都是国家重点投向区域——各自拥有多个巨型投资项目。

　　8月底，天津和唐山两市也都感觉到各自获得了“复试”机会。至此，“四城暗战”变为“两市争雄”。

　　随后将近两个月中，唐山和天津进入拉锯中。在好中选优，新方也是举棋不定。

　　2007年8月4日，本报记者独家报道了中新生态城正在选址的消息，生态城选址一事迅速进入公共视野。

　　10月，“十七大”在北京召开。一位参与选址工作的天津方面领导，在会议期间，第一次向本报记者披露了天津方面的申请设想。天津方面选定了滨海新区汉沽区20平方公里、塘沽区10平方公里共30平方公里的土地作为申请生态城的主要内容。

　　天津这个申请方案可谓考虑周到。在这30平方公里内，只有2％的耕地和1％的村庄，其余部分主要是盐田、空地和水面，这一方面符合不占耕地，节约用地的原则，另一方面，由于拆迁成本较低，又节约了开发成本，而且，周边均为盐碱地和滩涂，可以为生态城未来扩展预留较大的发展空间。

　　到了10月底，中新生态城必须要在唐山和天津之间作一个艰难决定。此时，唐山方面在申请方案中，给出了一个颇有弹性的方案选择。

　　唐山方面提出了三套选址备选方案，第一选址位于曹妃甸新区东侧，西距曹妃甸港五公里；第二选址位于曹妃甸新区西侧，地处曹妃甸港区和现有的京唐港区之间；而第三选址则在南堡油田附近。三个选址距离唐山城区80公里，距北京220公里。此三地也基本符合新方和中方提出的各项选址要求。

　　100公里间的“拉锯”

　　随后，新加坡方面在对两市密集考察的同时，以综合打分评测的方式，希望以这些硬性指标排除可能出现的情绪偏好。

　　当时一位参与的人士笑言，这是相距100多公里之内的唐山和天津之间的两强竞争。

　　两座城市在硬指标竞争的同时，还都提出了能给出的最大限度的优惠政策。本报记者了解的信息是，唐山给出的各项优惠政策非常优厚，机会的钟摆也一度朝向唐山。

　　但之后天津胜出的呼声也极速攀升。时任天津市市长戴相龙在关键时刻亲自出马。在过去几年中，戴相龙给天津带来的活力、变化和速度，令新方印象深刻。公开的统计数据显示，过去的5年，是天津市历史上经济发展最快、最平稳的五年，天津整体经济持续增长，GDP突破5000亿元，年均增长15%；财政收入突破 1200亿元，年均增长26.1%；人民年均收入增长10%以上。

　　8月28日晚，在与正大集团董事长谢国民和正大集团农牧企业中国区总裁谢毅一行晚宴之后，戴相龙继续参与生态城申请的准备会。

　　8月20日至22日，天津市委常委、滨海新区管委会主任苟利军带队赴新加坡考察，在当地举办了“中国天津滨海新区介绍会”，与吉宝集团、叶水福物流、凯德置地、仁恒置地、凯发集团、胜科工业等新加坡知名企业的高层会面。

　　9月后，天津与新加坡的互动密集程度继续加大。10月14日，在京参加中共“十七大”的天津市长戴相龙，在中国大饭店会见新加坡副总理兼内政部长黄根成。此前一个多月，戴相龙已经先后两次会见了新方具体负责新城计划的傅海燕。

　　10月底，天津对于新加坡提出的一系列问题给予了详细答复。

　　新方提出，在生态城周围，除去合资企业特别同意外，在今后5年里，将不再开发5公里内的住宅区。在生态城5公里内或周边的现行开发项目的步伐，应与合资企业的协调一致。天津方面原则同意，除已经规划确定的北塘、中心渔港的住宅区项目外，在生态城启动阶段5公里范围内不再建设大规模住宅区项目。

　　对于核心的土地问题，天津方面答复，30平方公里的土地首先转让给合作方，中方合作方以土地抵作其资金投入，先出让给国有公司，再作价入股日后成立的合资公司。

　　对于选址地现存的污染源，新方提出，确定汉沽化工区和天津经济技术开发区周围影响空气质量和水质量的现存污染源，并且重新合理确定位置，使得改善项目就位，减少污染并改善环境质量。天津方面也表态原则同意，同时表示，天津市正在从源头进行治理，生态城内的周边地区正在建设多个污水处理厂。在生态城外部，现有严重污染的小化工企业将用3年左右的时间进行治理或搬迁；生态城内的2个污染企业将于2008年6月全部拆迁。

　　生态城的交通安排是关系到生态城未来发展至关重要的一面。新方提出，其一，京津唐城际铁路-在生态城东北2公里处设城际铁路站。天津方面答复北京至天津段，已开工建设，2008年8 月投入运营(此城际铁路目前正在进行试运营，并且将此铁路延伸至滨海新区已列入建设计划)。天津至唐山段，根据滨海新区、唐山等地发展的需要，积极向国家争取尽早开工。

　　其二，新方提出，天津至秦皇岛客运专线(客运专线铁路)车站设在生态城北4公里处，与北京至天津城际铁路连接并延长至生态城，并且提出初步时间表，争取2008年初开工，2010年竣工，并为客运专线高速铁路延长工作确定计划。天津方面答复：将此计划列入“‘十一五’规划项目”。

　　又过一周，11月4日，天津方面与新加坡国家发展部以及新加坡吉宝企业集团三方进行的一次商谈中，并就中新生态城达成了基本共识。

　　此次参与商谈的吉宝企业集团，2006年的销售总收入达到76.01亿新元，约合380亿元人民币。早在2005年6月，吉宝集团下属的吉宝置业正式进入天津，开发住宅项目。其后，吉宝置业又收购了另一家新加坡上市公司惠升置业，其滨海新区营城湖南北岛的220公顷土地的项目奠定了在生态城建设方面的发展基础。

　　一系列的正面交接之后，生态城选址终于尘埃落定。

　　2007年11月18日，国务院总理温家宝和新加坡总理李显龙在新加坡共同签署了中新两国政府关于在天津滨海新区建设生态城的框架协议，同时建设部与新加坡国家发展部签署了补充协议。至此中新生态城项目正式落户滨海新区。

　　谈判焦点

　　选址甫落地，真正复杂的系列难题还刚刚拉开序幕。结束了100公里的拉锯之后，接下来便是相距6000多公里之间的拉锯。

　　中新之间谈判主要集中在土地和规划两个焦点方面，再就是选址地内现有污染源处理问题，包括天津化工厂、化工类企业在废水、废气、废弃物等问题。

　　在这次商谈中，中新双方初步达成意向，未来将各自成立一个投资联合体公司，然后再合资成立中新生态城开发有限公司，负责开发建设，主要包括基础设施开发、招商引资、物业管理、项目管理、咨询服务、产业开发、风险投资等业务。

　　双方商定，新加坡吉宝集团和一家由天津市政府或中国政府提名的中国公司将负责在中国设立一个合资公司，承担开发生态城的工作。合资公司的注册资本将由吉宝集团牵头的新方企业联合体和一家中国公司牵头的中方企业联合体联合注入，双方出资比例均等。

　　天津市人民政府同意在生态城内兴建管理委员会，为生态城的发展提供一站式服务。此外，在2-3年内新建或将地区政府行政办公场所迁至生态城内。

　　对于2007年10月底提到的邻近的污染源。天津市政府进一步表示将对选址地周边现有的影响空气质量和水体质量的污染源(包括：汉沽化工区和天津经济技术开发区)进行确认，并适当地搬迁和改进，以减少污染改善环境质量，天津市政府还同意提供一个需要改进的目标项目清单和完成时间表，并且这一工作地费用由天津市政府承担，

　　中新双方一致认为，生态城将被建设成为有吸引力的宜居城市，并享有生态友好型的声誉，因此将尽快将汉沽污水库改建成为水体景观，天津市政府将在2008年建成一个新的污水处理厂(规划中的汉沽污水处理厂)，汉沽污水厂的设计将得到改善，使用封闭的水池和处理设施除去异味。

　　中新双方在生态城市公共设施建设方面还达成了多项意向。按照总体规划，天津政府将尽快建造并维护一个30-50公顷的中央公园。

　　天津市政府同意出资在生态城内建造和维护足够的公立学校。天津市政府将在未来2-4年内出资在生态城内设立包括南开、耀华在内的天津最出色的5所学校的分校，公立学校的建设和开发将根据生态城人口的增加逐步开始，优先建设最好的学校。同时，积极启动在未来3-4年内设立天津大学环保科技学院分院的计划。此外，天津方将积极启动在未来3-4年内设立南开大学环境科技工程学院分院的计划。

　　天津在生态城的3平方公里起步区内兴建3家社区俱乐部，并负责其维护工作。此外，随着生态城的发展和人口的增加，政府将出资兴建其它的社区俱乐部，并且负责其维护工作。

　　“五加二，白加黑”

　　天津生态城的申请历程，天津方面人士，戏称为“五加二、白加黑——五天工作日加两天休息日，周六保证不休息，星期天休息没保证”。

　　“我们不用‘加’了，就完全是7天连续作战，用天津人的话说，就是以‘一天也不耽误’的新天津精神推进生态城建设。”生态城落址之后，中新生态城管委会一位官员对本报记者笑称。

　　两国协议签订一月后，2007年12月24日，中方即组建了投资联合体，中方投资联合体由天津泰达投资控股有限公司牵头组建，国家开发银行、天津市房地产开发经营集团有限公司、天津塘沽城市建设投资公司、天津市汉滨投资有限公司、津联集团(天津)资产管理有限公司参与，联合体公司注册资本30亿元。

　　进入2008年，1月9日，中新天津生态城管委会成立。

　　在天津滨海新区的世纪宾馆，中国城市设计规划研究院的研究人员，已经驻扎在这里进行为期几个月的规划设计，昼夜赶制生态城的总体规划。

　　2008年4月，中新生态城总体规划公示一个月，5月，中新生态城指标体系也获得批准。

　　中新生态城合资开发公司也在5月成立。在经营管理模式上，中新双方以50％∶50％的股权比例组建了开发经营公司。这一股比与苏州工业园的新方占股52％的模式有所不同。负责苏州工业园区开发的“苏州工业园区开发有限公司”，中方财团持股52％，新方财团持股28％，另外3家股东持股20％。

　　为了充分调动中新两国的资源，体现生态城项目的重要性，两国在协商后设立了三个层次的管理机构，除了前述的中新联合协调理事会之外，双方还将成立一个联合工作委员会，每一方派一位部长负责，并向联合协调理事会报告工作，以研究解决与开发建设中新天津生态城有关的事项和问题；此外，在中新联合协调理事会和双边工作委员会领导下，天津市人民政府同意在生态城内兴建管理委员会，为生态城的发展提供一站式服务。管理委员会由天津一位市级领导牵头。

　　就此，中新生态城三个层次的管理机构逐渐运作。

　　2008年7月1日，签署的建设中新天津生态城框架协议的“补充协议”，进一步明确了生态城管委会作为天津市人民政府派出机构的职能。

　　同时，中方投资公司联合新方企业，共同组建了生态城能源、建设、市政、环保等四个专业公司。

　　中新天津生态城管委会、合资公司(中新天津生态城投资开发有限公司)、吉宝集团共同签署的商业协议，成为中新生态城开发模式中的三大关系。

　　根据总体规划，中新生态城早期的启动区确定为3平方公里，将在3-5年内完成，3年后，这片30平方公里由盐田、水面、荒滩各1/3构成的选址地上。

　　本报记者获得一份相关资料显示，中新生态城，到2010年人口规模达到3万，就业岗位数达到1.5万；2015年人口规模达到20万，就业岗位数达到10 万；2020年人口规模达到35万，就业岗位数达到15万人。生态城产业规划包括了环保产业、科技研发产业、教育培训、金融业、软件&外包、生态旅游业。

　　来自新方的估计说，中新生态城总投资额可达100亿新元，相当于500亿元人民币。吉宝集团发出的公告说，吉宝也在寻求国际投资者加入新方财团公司，目前卡塔尔投资局已签署了对注资10%的谅解备忘录。